Zásady pro stanovení nájemného, příspěvku vlastníka a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytů

Preambule

Zásady pro stanovení nájemného u bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů platné v SBD Stavbař (dále jen zásady) vycházejí z vyhlášky č. 85/1997Sb. Ministerstva financí. Dále je v rámci těchto zásad upraven způsob stanovení výše příspěvku vlastníka bytu.

čl. 1

Úvodní ustanovení.

Tyto zásady stanoví způsob:
a) určení věcně usměrňovaného nájemného (dále jen nájemné) u bytů ve vlastnictví družstva,
b) určení úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytů ve vlastnictví družstva a u bytů nabytých do vlastnictví podle zákona č. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů - dále jen zákon č. 72/1994 Sb. (dále jen cena služeb),
c) sjednávání nájemného a cen služeb mezi pronajimatelem (dále jen družstvo) a nájemcem, popřípadě správcem domu a vlastníkem bytu.

čl. 2

Vymezení některých pojmů uváděných v těchto zásadách

1) Užitkovou plochou bytu dle § 2 odst. 1 vyhl. MF č. 85/1997 Sb. (zkr. UP) se rozumí součet ploch všech jeho místností včetně místností vedlejších užívaných výhradně nájemcem bytu, bez ploch domovního vybavení včetně sklepů. Tato užitková plocha se upraví dle § 4 výnosu FMF č.78/1991 Sb. o podmínkách poskytování finanční pomoci na družstevní bytovou výstavbu o:
a) 60 % plochy lodžie zčásti zapuštěné,
b) 55 % plochy lodžie zcela předsunuté,
c) 50 % plochy lodžie zcela zapuštěné,
d) 30 % plochy balkonu,
e) 15 % plochy terasy.
2) Podlahovou plochu podle § 2 písm.g) zákona č. 72/1994 Sb.(zkr.PP1) se rozumí podlahová plocha všech místností bytu včetně místností, které tvoří příslušenství bytu.
3) Příspěvek vlastníka (zkr. PV) je příspěvek na náklady spojené se správou, provozem a opravami společných částí domu.
4) Dům je budova s přesně definovanými jednotkami (byty a nebytové prostory) v rozsahu popisných čísel, na které bylo podáno samostatné prohlášení vlastníka.
5) Spoluvlastnický podíl (zkr.SP) je spoluvlastnický podíl na společných částech domu, jehož velikost se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě.
6) Zúčtovacím obdobím se rozumí kalendářní rok, tj. období od 1.1. do 31.12.
7) Společenství vlastníků tvoří všichni vlastníci jednotek v domě. Vlastníkem nepřevedených jednotek v domě je družstvo.
8) Správce je osoba (právnická nebo fyzická) pověřená správou domu, která zajišťuje správu, provoz a opravy společných částí domu, jakož i plní další povinnosti stanovené zákonem.

čl. 3

Rozdělení předpokládaných nákladů domu

1) Souhrn předpokládaných nákladů domu pro příslušné zúčtovací období týkající se vlastníků všech bytů v domě se rozdělí poměrem spoluvlastnických podílů (podle podlahové plochy dle zákona .č. 72/94 Sb.) na podíl nákladů připadající na část ve vlastnictví družstva a na podíl nákladů připadající na část ve vlastnictví vlastníků. 2) Podíl nákladů připadající na část ve vlastnictví družstva se rozpočítá na jednotlivé byty dle čl. 4 odst. 4.
3) Podíl nákladů připadající na individuální vlastníky se rozpočítá poměrem spoluvlastnických podílů a určuje jim výši příspěvku vlastníka (bez příspěvku správci, který je stanoven pevnou částkou ve smlouvě o správě společných částí domu).

čl. 4

Věcně usměrňované nájemné

1) Věcně usměrňované nájemné (dále jen nájemné) zahrnuje ekonomicky oprávněné náklady na dům, včetně tvorby rezerv k jejich úhradě a nezahrnuje zisk. V nájemném nejsou zahrnuty ceny služeb.
2) Příjmy z pronajatých nebytových prostor a další daněné příjmy z domu připadající dle spoluvlastnického podílu na část ve vlastnictví družstva se použijí k úhradě /snížení/ části ekonomicky oprávněných nákladů domu připadající na byty ve vlastnictví družstva.
3) Ekonomicky oprávněnými náklady zahrnovanými do nájemného jsou
a) splátky dlouhodobého investičního úvěru včetně úroků (zkr.anuita),
b) splátky ostatních úvěrů (investičních, provozních či vnitrodružstevních na
měřící a regulační techniku, zateplení apod.) včetně úroků (zkr. SOU),
c) náklady na opravy a údržbu domu a výdaje na technické zhodnocení (tato část nájemného se účtuje ve prospěch dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu - zkr. DZ),
d) náklady na správu družstva a domu (příspěvek na správu družstva) zkr. NS,
e) náklady na pojištění domu (zkr. PD),
f) daň z nemovitosti související s domem (zkr. daň), g) náklady spojené s užíváním pozemku věcně příslušejícího k domu (zkr. NUP),
h) ztráta z hospodaření družstva s domem vykázaná za uplynulý rok (zkr. Z).
4) Ekonomicky oprávněné náklady podle odstavce 1 se rozpočítají na jednotlivé byty takto:
a) splátky úvěrů a úroků z nich [ odstavec 3 písm. a), b) ] podle výše úvěru připadající na jednotlivý byt. Vnitrodružstevní úvěry poskytnuté po 1.1.1998 se rozpočítají na jednotlivé byty podle podlahové plochy dle zákona 72/94 Sb. (PP 1),
b) náklady na opravy a údržbu domu, popř. výdaje na technické zhodnocení domu [ odst. 3 písm. c) ], náklady na pojištění domu [ odst.3 písm. e) ] a případná ztráta z hospodaření družstva s domem vykázaná za uplynulý rok [ odst. 3 písm. h) ] podle poměru rozdělovaných nákladů na jednotlivý byt k celkovým rozdělovaným nákladům vynaloženým na výstavbu domu,
c) daň z nemovitosti [ odst. 3 písm. f) ] a náklady spojené s užíváním pozemku [ odst. 3 písm. g) ] podle poměru užitkové plochy bytu k celkové užitkové ploše všech bytů v domě,
d) náklady na správu družstva a domu [ odst. 3 písm. d) ] ve výši stanovené shromážděním delegátů.

čl. 5

Příspěvek vlastníka bytu

Příspěvek vlastníka bytu na náklady spojené se správou, provozem a opravami společných částí domu se stanoví podle pravidel pro přispívání spoluvlastníků uvedenými v části F "Prohlášení vlastníka", tj. poměrem spoluvlastnických podílů.

čl. 6

Ceny služeb

1) Cenami služeb se rozumí ceny za ústřední (dálkové) vytápění a za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody a odvádění odpadních vod, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čistění komínů, odvoz tuhého komunálního odpadu, odměny funkcionářů domu, popř. další služby.
2) Ceny služeb se sjednávají podle zvláštních předpisů (např. vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 372/2001 Sb.) nebo rozhodnutí cenového orgánu (např. výměr MF, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami). Není-li v těchto předpisech nebo rozhodnutích stanovena regulace cen služeb, sjednávají se ceny ve výši odpovídající cenám obvyklým v místě a čase plnění.
3) Do cen služeb nelze zahrnovat tu část nákladů, která je spojena s užíváním nebytových prostor.
4) Souhrn předpokládaných nákladů jednotlivých druhů služeb na dům /dále jen ceny služeb/ pro následující zúčtovací období se stanoví:
a) u tepelné energie na vytápění a teplé užitkové vody přiměřeně k vývoji nákladů ve dvou z klimatického hlediska srovnatelných zúčtovacích obdobích /ukončených/ a z předpokládané ceny odvozené z cen podle odst. 2,
b) u studené vody z průměru spotřeb posledních dvou ukončených zúčtova-cích období a z předpokládané ceny odvozené z cen podle odst. 2,
c) u tzv. ostatních služeb [režijní materiál, el. energie spol. prostor, odvoz komunálního odpadu, ostatní služby (dod. úklid, odečty vodoměrů a indikátorů, administrátor, deratizace, telefony, jízdné, nájemné aj.), mzdové a ostatní osobní náklady včetně sociálního a zdravotního pojištění (domovník, uklizeč), odměny funkcionářů domu, náklady pronajatých nebytových prostor (odpisy …), popř. dalších služeb] z nákladů předcházejícího zúčtovacího období s přihlédnutím k cenovým a jiným úpravám.
5) Ceny služeb dle odst. (4) se rozúčtují na jednotlivé uživatele bytů takto:
a) cena za ústřední vytápění dle vyhl. 372/2001 Sb. (zkr. teplo),
b) cena za dodávku teplé vody dle vyhl. 372/2001 Sb. (zkr. TUV),
c) cena za dodávku vody a odvádění odpadních vod (zkr. SV) se rozúčtuje v poměru objemových jednotek naměřených na vodoměrech SV jednotlivých bytů předcházejícího zúčtovacího období /ukončeného/,
d) cena tzv. ostatních služeb, kterými jsou: zkratka - režijní materiál RM - el. energie spol. prostor E - odvoz komunálního odpadu OKO - ostatní služby /dod. úklid, odečty vodoměrů a indikátorů,
administrátor, deratizace, telefony, jízdné, nájemné aj./ OS - mzdové a ost. osobní náklady vč. SP a ZP /domovník, uklizeč/ MOON - odměny funkcionářů domu OF - náklady pronajatých nebytových prostor /odpisy …/ NNP se rozúčtuje poměrem spoluvlastnických podílů /podle podlahové plochy dle zákona č. 72/1994 Sb./.
6) Platba za užívání domovní prádelny, mandlu, sušárny vzhledem k nízké četnosti používání je řešena individuální úhradou.

čl. 7

Splatnost nájemného a záloh na služby, sankce

1) Nájemné a zálohy na služby se platí měsíčně, a to nejpozději do 5. kalendářního dne příslušného měsíce, za který se platí.
2) Poplatek z prodlení za nedodržení termínu splatnosti nájemného a záloh na služby dle odst. 1 se od 1.1.1999 počítá až od 1. dne měsíce následujícího, kdy mělo být nájemné včetně záloh na služby uhrazeno. Je stanoven ve výši 2,5 promile z dlužné částky za každý den prodlení, minimálně však 25 Kč za každý i započatý měsíc prodlení.
3) Neoznačená platba bude použita k započtení nejstarší pohledávky družstva.

čl. 8

Splatnost příspěvku vlastníka a záloh na služby, sankce

1) Příspěvek vlastníka a ceny služeb jsou stanoveny jako zálohové platby. Kromě těchto záloh je vlastník bytu povinen hradit správci stanovený příspěvek za výkon správy domu (dle části F "Prohlášení vlastníka").
2) Splatnost zálohových plateb vlastníka včetně příspěvku za výkon správy, event. sankce za nedodržení termínu splatnosti jsou stejné jakou bytů ve vlastnictví družstva (dle smlouvy o správě společných částí domu).
3) Neoznačená platba bude použita k započtení nejstarší pohledávky správce.

čl. 9

Úpravy nájemného, příspěvku vlastníka a záloh na služby

Družstvo, resp. správce je oprávněn měnit měsíční výši nájemného, příspěvku vlastníka a záloh na služby, jestliže to vyplývá ze změny právních předpisů, rozhodnutí cenových orgánů nebo změny rozsahu poskytovaných služeb, popř. s ohledem na finanční hospodaření domu a oznámit tuto skutečnost uživatelům.

čl. 10

Ustanovení společná, přechodná a závěrečná

1) Souhrn měsíčního nájemného, příspěvku vlastníka a měsíčních záloh na služby stanoví družstvo (správce) jako 1/12 předpokládaných nákladů domu pro příslušné zúčtovací období.
2) Ustanovení čl. 6 - Ceny služeb se vztahuje jak na byty ve vlastnictví družstva, tak i na byty nabyté do vlastnictví dle zákona č. 72/1994 Sb..
3) Předpis nájemného, příspěvku vlastníka a záloh na služby, event.jejich úpravu v průběhu roku, obdrží před započetím měsíce za který se platí každý uživatel bytu proti podpisu na celkové sestavě, popř. jiným způsobem (např. vhozením do poštovní schránky).
4) Ustanovení těchto zásad se použijí přiměřeně i na stanovení nájemného a záloh na služby u nebytových prostor, na které byl složen členský podíl.
5) Dosavadní Zásady pro stanovení nájemného, příspěvku vlastníka a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytů z 15.12.1997 včetně všech změn a doplňků se ruší k 31.12.2001.
6) Tyto zásady byly schváleny shromážděním delegátů dne 11.12.2001 a nabývají účinnosti dnem 1.1.2002.